Две тысячи аргументов

Брать или не брать ипотечный кредит — повод для пространных и бурных споров, хоть внутри отдельно взятой семьи, хоть на форуме в интернете. Такая реакция говорит о том, что вопрос об ипотеке редко решается с привлечением строго рациональных аргументов. Чаще на первый план выходит психология. Поэтому мы в рамках совместного проекта с девелоперской компанией Level Group решили выяснить, чего боится потенциальный заемщик, — а затем последовательно дать слово психологу и аналитику Level Group, чтобы каждый из них прокомментировал эти страхи с точки зрения психологической науки и трезвого расчета. Итак, два взгляда на вопрос об ипотеке предлагают преподавательница Московского института психоанализа и Института психотерапии и клинической психологии Наталья Ошемкова и аналитик Андрей. Чего же боятся люди, раздумывающие, не взять ли им кредит на покупку жилья?

1. Я мало что знаю про ипотеку и поэтому опасаюсь с ней связываться.

Психолог: Часто мы боимся сделать важный шаг, потому что плохо представляем его последствия. На что мы будем иметь право, а на что нет. Какие риски действительно имеются, а что относится к разряду городских легенд. Как изменится наша жизнь, как другие люди добиваются подобных целей. И это именно тот страх, который следует устранить в первую очередь.

Сперва надо в деталях понять, какой перед нами открывается выбор, и только потом принимать решение. В случае с ипотекой это не так уж и сложно: про нее пишут и банки, и юристы, и риэлторы, и сами покупатели, — картина более чем полная.

Аналитик: Сегодня не обязательно обладать специальными юридическими или экономическими знаниями, чтобы решить, потянете вы ипотеку или нет, — достаточно поискать информацию в интернете, там ее очень много. Можно обратиться за консультациями и к специалистам, например в банк.

Хорошая информированность — залог правильного выбора и успеха в достижении цели. Многие страхи уйдут сами собой, а для реальных затруднений найдутся конкретные механизмы преодоления.

2. Я не доверяю ни нашему правительству, ни миру в целом. Какая уж тут ипотека…

Психолог: Это опасение связано с ожиданием, что все обещанное и отложенное на потом так никогда и не будет получено. Сложно упрекнуть в этом наших сограждан, переживших несколько крупных кризисов. Но что будет, если поддаться этому настроению? Тратить все деньги подчистую, ничего не оставляя на будущее, небезопасно, а риск остаться без банковских вкладов в случае крупных потрясений гораздо выше, чем без недвижимости.

Аналитик: Неопределенность пугает, но если обратиться к статистике, то мы увидим, что средний срок погашения ипотечного кредита в России составляет семь лет. То есть в реальности кредит надо брать на 25 лет, чтобы подстраховаться и получить минимальный ежемесячный платеж. Обычно при этом люди находят и силы, и ресурсы отдавать долг ускоренными темпами — в среднем за семь лет. Именно так можно снизить влияние неопределенности на вашу жизнь.

Правда, следует помнить, что семь лет — это среднее значение: кто-то возвращает долг и за два года, а кто-то за десять-двенадцать.

3. Ипотека? На сколько-сколько миллионов? Не-ет, я боюсь таких больших цифр.

Психолог: Это довольно иррациональное опасение, но люди вообще не слишком-то рациональные существа. О своих возможностях человек часто судит, опираясь на размер зарплаты, регулярных трат и так далее, а при мысли об ипотеке в его голове всплывает некий страшный ценник.

Однако если продолжать дышать ровно и глубоко и провести расчеты в ипотечном калькуляторе, то может оказаться, что цель вполне доступна. Да, не завтра и даже не через месяц. Возможно, даже не через год, а через 5–10 лет. Пугали ли вас такие сроки, когда вы шли в первый класс? Поступали в вуз? Даже если пугали, то вы все же как-то решились?

Многие серьезные цели требуют времени, но ведь жизнь не останавливается, не сосредотачивается на одной задаче, а состоит из множества областей.

Аналитик: Большие суммы, когда речь идет о долге, действительно могут напугать. Любопытно, однако, что человек, отдающий те же миллионы наличными за московскую квартиру где-нибудь на Павелецкой, не сильно переживает от того, что в договоре стоит огромный ценник. Он знает, что де факто ничем не рискует. Так что дело не столько в самой сумме, сколько в том, что это долг.

Но давайте подумаем вот над чем. Речь идет о долге, которые никто не требует отдать одномоментно. А на больших периодах любые регулярные траты могут оказаться весьма существенными, даже если это, например, всего лишь ежедневная покупка кофе с собой. Обычно нам не приходит в голову считать, но при средней стоимости порции кофе в 100 рублей вы отдаете на это удовольствие 3000 рублей в месяц. И вместе с вами так поступает 22 процента москвичей. Между тем в той же Москве средний ежемесячный платеж по ипотеке составляет 38 тысяч рублей. То есть семья из двух человек в месяц тратит 15 процентов от этой суммы на кофе.

Это не значит, что, взяв ипотеку, вы непременно должны будете отказаться от кофе. Просто важно помнить, что огромные цифры не так уж огромны, если распределены во времени. И всегда можно изыскать средства, чтобы уменьшить в ваших доходах долю, отдаваемую банку, — или увеличив сами доходы, или сократив в чем-то другие расходы.

4. Мне придется сесть на жесткую диету, годами отказывая себе в удовольствиях ради квартиры.

Психолог: Жесткие ограничения, действительно, не делают жизнь счастливее, особенно если вы отдаете за кредит практически все свободные деньги. Психологически всегда хочется побыстрее избавиться от ярма и поменьше переплатить банку, поэтому люди зачастую склонны брать более короткие кредиты и вкладывать по возможности максимальное количество денег в их погашение, порой забывая при этом о «подушке безопасности».

Анатилик: Прежде следует разобраться — это действительно страх перед жесткой диетой или, например, просто неприятие жизни в долг? Действительно, многие думают: зачем тратить деньги на проценты на будущее, если я могу на те же деньги удовлетворить свои потребности (путешествия, автомобили, клубы и тому подобное) в сегодняшних ценах? Но это всего лишь вопрос приоритетов. Человек не побоится никакой жесткой экономии, если будет рассматривать сегодняшние ограничения как способ достижения одной из самых приоритетных своих целей.

Если же вам хочется побыстрее «избавиться от ярма», то можно поставить перед собой цель в течение нескольких ближайших лет начать зарабатывать на дельту, равную ежемесячному ипотечному платежу. Это очень конкретная цель, достижение которой де факто нивелирует влияние ипотеки на ваши личные финансы.

И еще по поводу того, надо ли стремиться вернуть банку кредит как можно быстрее, или лучше придерживаться платежей в соответствии с графиком. Существует понятие «стоимость денег». Эта стоимость считается по формуле дисконтирования потока платежей. Бывает так, особенно в периоды высокой инфляции, что возвращать все деньги банку сейчас невыгодно, если у вас есть куда еще эти деньги вложить или потратить. То есть потенциальному заемщику важно ориентироваться в простых финансовых понятиях — это поможет сильно снизить испуг от взаимодействия с финансовыми инструментами в целом.

5. Итоговая сумма выплат по кредиту может превысить его размер вдвое и даже больше. Зачем столько переплачивать?

Психолог: Сумма переплаты, которую показывает ипотечный калькулятор, зачастую вызывает возмущение и желание никогда не влезать в такую историю. Непонятно, за что вы должны отдавать средства, которых хватило бы на две такие квартиры или по крайней мере на квартиру гораздо большей площади.

Однако, прежде чем возмущаться, подумайте. Хорошо, если с учетом всех факторов (инфляции, возможных кризисов, трудностей с самодисциплиной) вам окажется выгоднее снимать квартиру и копить деньги на покупку своего жилья без кредита. Но что, если нет? Ведь деньги, часть из которых могла бы достаться банку, имеют обыкновение уходить сквозь пальцы. Так что этот вопрос требует подсчетов, а не решений, принятых на эмоциях.

Аналитик: Это типичная ошибка мышления, когда переплату по кредиту оценивают в абсолютном выражении, как будто эти деньги уже лежат у вас в кармане.

Понять реальную стоимость денег, которые вы в итоге переплатите, вам поможет формула дисконтирования потока платежей, о которой говорилось выше. В нее надо подставить среднюю инфляцию за последние 10 лет и подсчитать значение для следующих 25 лет. В результате вы увидите реальную стоимость потраченных вами денег за 25 лет в эквиваленте на инфляцию и убедитесь, что она ниже стоимости той суммы, которую вы представляете себе сегодня.

Давайте рассмотрим конкретный пример. Представим, что вы взяли ипотечный кредит на сумму 5 миллионов рублей сроком на 25 лет. Ваш ежемесячный платеж составляет 40 тысяч рублей: нетрудно посчитать, что за 25 лет (300 месяцев) вы отдадите банку в общей сложности 12 миллионов рублей. Казалось бы, вам предстоит переплатить более чем вдвое!

Однако если мы предположим, что средняя инфляция в России составляет 3 процента в год, то это означает, что ваши 40 тысяч начиная со следующего месяца будут терять по 0,03/12 от своей стоимости за предыдущий месяц. Важно понимать: в абсолютных цифрах ничего не изменится — вы по-прежнему будете перечислять банку все те же 40 000 рублей. Но если в первый месяц стоимость этих денег будет равна их номиналу, то уже через месяц их реальная стоимость снизится на 40 000 × 0,03/12 = 100 рублей. То есть, с точки зрения цен сегодняшнего дня, ваш платеж за будущий месяц составит 39 900 рублей.

Если вы доведете эти расчеты до последнего, 300-го месяца выплат по своему кредиту, то при неизменной ежегодной инфляции в 3 процента общий объем ваших выплат в сегодняшних ценах составит не 12 миллионов, а менее 8,5 миллиона рублей. Вы переплатите, но не в 2,4 раза, как казалось изначально, а 1,7 раза. Разница существенная.

Можно посчитать и иначе, подвергнув 25-летней инфляции стоимость вашей квартиры и стоимость вашей текущей зарплаты. Так, предположим, сегодняшняя стоимость вашей квартиры составляет те же 5 миллионов рублей, а в месяц вы получаете 100 тысяч рублей, то при росте цен на недвижимость в 1 процент в год (что ниже инфляции) и росте вашей зарплаты на 3 процента в год (сопоставимо с инфляцией), вы получите, что в ценах сегодняшнего дня ваша квартира через 25 лет будет стоить уже почти 6,5 миллиона рублей, а зарплата составит более 200 тысяч рублей.

Понимание этих соотношений позволит вам, во-первых, не пугаться чрезмерных переплат, а во-вторых, более грамотно планировать свое финансовое будущее, с учетом изменчивой стоимости денег и цен на недвижимость и иные товары.

6. Вдруг я возьму ипотеку, а потом не смогу выплачивать взносы по кредиту?

Психолог: Обычно ипотеку берут на длительный срок, и чем он больше, тем сильнее человека страшит неопределенное будущее. Конечно, никто не застрахован от болезни или потери работы, но эти риски можно снизить с помощью «подушки безопасности» или страхования здоровья. К тому же, если вы арендуете квартиру, то вам, в принципе, грозит все то же самое. Правда, в этом случае кажется, что в критический момент можно будет съехать на новое место, за меньшую плату, или просто перекантоваться у друзей.

Аналитик: На самом деле людей пугает не срок, а размер ежемесячного платежа. Чтобы в этой ситуации оценить свои риски, следует рассуждать примерно так: допустим, произойдет худшее и я потеряю работу. Насколько мне придется «упасть» в зарплате, чтобы как можно быстрее найти новое рабочее место?

Представим, что вы зарабатываете 150 тысяч рублей в месяц, 100 из которых у вас зарезервированы на некие обязательные расходы (семья, обучение, лечение и так далее). Вам предлагают взять ипотечный кредит на длительный срок с ежемесячной выплатой 50 тысяч рублей. В этой ситуации вы должны ответить себе на следующие вопросы: как быстро вы сумеете найти себе сопоставимый источник ежемесячных доходов, если потеряете работу? А если быстро найти его не получится, то велика ли будет дельта между вашим нынешним доходом и тем, который готов будет предложить вам рынок труда? И если вы признаетесь себе в том, что на текущем месте работы вас переоценили и больше вам на такую зарплату никуда не устроиться, то это серьезный повод для опасений — в случае потери сегодняшней работы и устройства на новую, но с меньшей зарплатой, вам придется сокращать свои прежние расходы, чтобы обслуживать ипотечный кредит.

Однако и в этом случае следует помнить, что существует множество финансовых инструментов, позволяющих застраховаться от подобных рисков, — от страховки на случай потери работы или болезни до рефинансирования кредита. Более того именно ипотека — самый ликвидный вид кредитования, а для банков — самый надежный и выгодный кредитный портфель. Почему? Потому что в текущих реалиях квартира находится в залоге у банка под ипотеку, но в собственности у заемщика. Это означает, что в крайнем случае собственник с разрешения банка (банк как держатель залога в таких случаях, как правило, не возражает — это не в его интересах) может продать квартиру и на полученные средства погасить основной долг ипотеки. Если он невелик, а цены на рынке недвижимости выросли по сравнению с моментом приобретения квартиры, то в результате можно еще и заработать.

7. Ипотека — это ведь на много лет, боюсь заглядывать в будущее так далеко…

Психолог: Чтобы выбрать себе подходящую квартиру, порой следует задать себе вопрос: а с кем я буду там жить? Нужен ли мне партнер? Хочу ли я (еще) детей? Не потребуется ли когда-нибудь перевезти к себе родителей? Это вопросы, которые полезно себе задать вне зависимости от решения по ипотеке, но они непростые и хочется отложить их на будущее, а в случае с ипотекой решение надо принимать уже сейчас.

Но квартира не обязана быть ни идеальной, ни последней. Если в будущем она окажется слишком маленькой для вашей семьи, ее можно будет сдать, обменять с доплатой на бoльшую или оставить детям на взрослую жизнь. А если вдруг слишком большой — то тогда обзавестись соседом или интересными гостями. Или, опять же, сдавать, снимать меньшую за меньшие деньги и больше не заботиться о доходе.

Аналитик: Хотя исторический опыт и говорит нам, что все в мире нестабильно и любые планы могут не выдержать столкновения с реальностью, он же свидетельствует, что людям свойственно преодолевать многие, даже неожиданные трудности.

Человек может бояться будущего еще и потому, что у него уже есть негативный опыт в прошлом. Но это иррациональный страх — совсем не обязательно прошлое должно определять будущее. В любом случае, собственная квартира, особенно в Москве, — это важный актив с высокой ликвидностью. С ней всегда что-то можно сделать, более того, на ней можно заработать. Дефляция на рынке недвижимости, как в Японии, нам не грозит.

8. Если я возьму кредит на длительный срок, то окажусь привязан к одному месту.

Психолог: Большинство людей и так не любят переезды и предпочитают годами арендовать одну и ту же квартиру. Но для тех, кто привык менять жилье по несколько раз в год и ни к чему не прирастать, кто всегда готов уехать из страны при какой-то угрозе или получив хорошее предложение, это действительно актуальный пункт. Возможность легко поменять квартиру важна при смене работы, при изменении состава семьи и во многих других случаях, которые не так просто предусмотреть на годы вперед.

Аналитик: Если ваши передвижения ограничены пределами одного города или, в случае если этот город — Москва, окрестностями МКАД, то подобные страхи умозрительны. Даже если ваше жилье расположено в глухом захолустье, но рядом с Москвой, оно в любом случае представляет из себя ликвидный актив. Кстати, из этого следует, что при покупке жилья в Москве его местоположение, с точки зрения финансовых рисков, не играет существенной роли.

Ипотека — не более чем финансовый инструмент, с помощью которого можно приобрести недвижимость. Никто не запрещает вам ее сдать или даже продать — то есть вернуть себе деньги, а может, даже заработать при этом.

Когда-нибудь привязаться к одному месту вам все равно придется — не будете же вы до конца жизни арендовать квартиру. Ну а если вы супермобильны, то тем более должны понимать, что наличие объекта недвижимости в месте, которое в данное время вам не подходит, является не проблемой, а преимуществом.

9. Боюсь, что в будущем меня может ждать развод — что тогда будет с купленным в ипотеку жильем?

Психолог: Все мы видели некрасивые истории, когда люди расходятся и делят имущество со скандалами. Если они живут на съемной квартире, то разъехаться им нетрудно, а вот в случае общей недвижимости (а тем более общего недовыплаченного кредита) на горизонте могут замаячить крупные разбирательства.

Иногда сюда еще замешано ощущение несправедливости, если финансы в квартиру вкладывают не поровну. Поэтому желательно заранее продумать этот вариант развития событий.

Аналитик: В практике ипотеки существует конкретный инструмент, страхующий от имущественных споров в отношении жилья, за которое еще не выплачен ипотечный кредит. Супруги могут заключить друг с другом контракт на покупку квартиры, по которому банк сделает заемщиком только одного супруга-бенефициара. В случае развода потребовать себе что-то за рамками этого контракта будет невозможно: пока квартира находится в залоге, ответчиками по судебному требованию будут и супруг-бенефициар, и банк. Но отсудить что-то у банка едва ли получится, а банку легко будет доказать свои права — ведь сделка по квартире регистрируется в Росреестре.

Контракт такого рода не означает намерения поступить с кем-то несправедливо — просто супруги заранее договариваются, что не станут спорить по поводу этой квартиры. В принципе, после консультации с юристом вы, возможно, сможете даже заключить его на двоих, прописав соответствующие доли владения.

10. Мысль об ипотеке приводит меня в отчаяние. Я не верю, что справлюсь.

Психолог: Как достичь такой крупной цели? Маленькими шагами. Оглянитесь внимательно на свои прошлые успехи. Научились же вы когда-то ходить? Говорить? Читать и писать? Может быть, даже читать, говорить и писать на иностранном языке? А еще вы умеете плавать, танцевать или еще что-нибудь? Может, построили семью? Или карьеру? Купили машину? Завели какую-то коллекцию? Простроили личный стиль? Прочитали сотни книг? У всех есть свои достижения. Если вы открыли и читаете этот текст, то у вас, скорее всего, есть интернет, есть какой-то девайс для выхода в сеть, а значит, какой-то источник дохода. Все это не взялось из воздуха, это ваши реальные успехи.

Словом, страхи — это естественно. Но человек на то и разумен, чтобы управлять своими реакциями. Когда на кону большие деньги и жизненный комфорт в будущем, каждый может заткнуть на время автоматическую систему принятия решений и перейти к рациональной. Познакомьтесь со своими переживаниями — и поймете, куда двигаться.

Аналитик: Если человек ставит перед собой по-настоящему важную цель, а потом говорит, что не будет ее добиваться, потому что не верит в себя, то, пожалуй, цель для него так-то уж и важна… Тогда это уже разговор не об ипотеке, а о чем-то более субъективно-личностном.

Видимо, в такой ситуации следует спросить себя: правда ли, что покупка своего жилья — ваша истинная цель? Верите ли вы, что вам это по-настоящему необходимо? И если вы все-таки ответите на этот вопрос положительно, а способа купить квартиру, не прибегая к значительным заимствованиям, у вас нет, то ипотека — ваш единственный выход.

Ну а неуверенность в себе можно преодолеть с помощью детального плана достижения цели. Разложите предстоящую задачу на этапы, определите факторы, которые грозят стать непреодолимым препятствием, попробуйте составить список методов противодействия им. Добавьте также список способов, которые приблизят вас к успеху. Тщательно проработанный план — лучшее средство от иррациональных страхов. Следовать конкретным чекпойнтам может даже самый неуверенный в себе человек.