Большие метры

Россия в настоящее время переживает финансово-экономический кризис. Такое, казалось бы, неблагоприятное положение вещей на самом деле можно использовать с выгодой, если у вас есть свободные деньги и желание их приумножить.

Выбор

Экономический кризис негативно сказывается на слабо защищенных слоях населения — простых рабочих, офисных работниках или государственных служащих. Однако история показывает, что в конечном итоге любой кризис заканчивается ростом капиталов. Грубо говоря, «богатые становятся еще богаче, а бедные — еще беднее». Обычно за время финансово-экономического кризиса в той или иной стране либо увеличивается число миллионеров, либо люди, обладавшие большими капиталами, существенно их увеличивают. Во многом кризис может стать шансом для людей, относящихся к среднему классу, приумножить свой капитал. Так случается, потому что во время кризисов, помимо прочего, происходит перераспределение денег. В периоды экономического роста и роста на финансовых рынках правильным решением было бы открытие вклада в банке под привлекательный процент или покупка ценных бумаг на фондовом рынке.

Однако сегодня во все еще кризисных условиях такие инвестиции сопряжены с относительно высоким риском и невыгодны — ставки по вкладам в банках низки, а политическая ситуация в мире и вокруг России не позволяет говорить о возможном скором и существенном финансовом росте. Дело в том, что под удар взаимных санкций, которыми обмениваются Россия и Запад, могут попадать все новые компании, что негативно скажется на стоимости их ценных бумаг. С этой точки зрения, одним из наименее рискованных способов выгодно вложить и даже приумножить деньги является покупка недвижимости. Даже если вам не удастся получить прибыль от этой инвестиции, купленная вами недвижимость все равно останется за вами.

Давайте инвестировать

В настоящее время инфляция в России существенно снижается. Например, в 2015 году этот показатель составил 12,9 процента, но уже в 2016-м снизился до 5,4 процента, а в 2017-м — до 2,5 процента. По прогнозу Центробанка России, в 2018 году инфляция может составить 3-4 процента. На этом фоне Центробанк, главный финансовый регулятор в стране, начал снижать ключевую ставку. Так называют минимальную процентную ставку, по которой банки могут брать кредиты у Центрального банка России. Затем те же банки выдают кредиты частным лицам и организациям с учетом необходимости возврата займа Центробанку с процентами и получения собственной прибыли. Соответственно, повышение ключевой ставки делает кредиты для населения дороже, а снижение — дешевле. К настоящему времени снижение ключевой ставки привело к существенному уменьшению стоимости ипотечных кредитов и к росту объемов их выдачи.

В «сытые» годы, когда доходы населения росли, а государство получало высокие доходы от экспорта нефти, газа и различной промышленной продукции, происходил бум на рынке недвижимости — застройщики строили большое количество жилых комплексов, а цены на квартиры на первичном и вторичном рынках росли. Однако теперь эта тенденция прекратилась. Например, цены на недвижимость в Москве начали резко снижаться вскоре после начала кризиса 2014 года и сегодня «замерли» на относительно низком уровне. Это произошло из-за конкуренции между застройщиками, предложившими рынку сразу большое количество объектов недвижимости, разрешения на которые были получены еще до кризиса. Если еще в середине 2014 года стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке в среднем превышала 210 тысяч рублей, то уже к началу 2017 года она упала ниже 170 тысяч рублей и держится примерно на этом уровне. Похожая картина происходила и с недвижимостью на вторичном рынке. Впрочем, сегодня количество новых предложений на рынке постепенно снижается, что в перспективе может привести к некоторому росту стоимости недвижимости.

При этом в последние пару лет в России наметилась тенденция к выходу из кризиса. Так, в 2014 году валовой внутренний продукт России вырос всего на 0,7 процента, в 2015-м — сократился на 2,8 процента, а в 2016-м — на 0,2 процента. Но в 2017 году этот показатель вырос на 1,8 процента и, по прогнозам Министерства экономического развития, в 2018-м должен увеличиться еще на два процента (впрочем, в ведомстве не исключают, что этот прогноз может быть понижен). Таким образом получается, что к настоящему времени некоторые рынки уже достигли дна, что является лучшим моментом для инвестирования. С учетом всех перечисленных факторов (а на самом деле их несколько больше), именно инвестиции в недвижимость обещают неплохую доходность в будущем с возможностью избежать вложения в так называемые пассивы, не приносящие денег с течением времени.

Доходность выше депозита

Практически в самом центре Москвы строится жилой комплекс бизнес-класса. Именно здесь инвестиции в недвижимость на первичном рынке могут относительно быстро окупиться и начать приносить прибыль. Например, средняя стоимость одного квадратного метра жилья в районе станции метро «Павелецкая» на вторичном рынке составляет около 270 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения, стоимость квадратного метра в строящемся комплексе «Level Павелецкая» составляет от 180 тысяч рублей. При этом в стоимость входит отделка помещений, что очень важно при сдаче купленной площади в аренду.

После сдачи комплекса в эксплуатацию (запланирована на июль 2019 года) он перейдет в разряд вторичного жилья, что, с учетом района, может привести к росту его стоимости по меньшей мере на 40 процентов. При этом с каждым годом стоимость площадей в комплексе будет расти, хотя уже и не так значительно. Увеличение стоимости квадратного метра в «Level Павелецкая» до 252 тысяч рублей делает покупку помещений в нем потенциально очень выгодной. Строящийся комплекс расположен всего в 15 минутах пешком от метро «Павелецкая» и Павелецкого вокзала (от него ходит аэроэкспресс до аэропорта «Домодедово») и в нескольких минутах от набережной Москвы-реки.

На автомобиле от «Level Павелецкая» всего за несколько минут можно доехать до Кремля, Садового кольца и Третьего транспортного кольца. К слову, в комплексе будет организована подземная парковка. А значит, сдать площадь в аренду вместе с парковкой в будущем будет проще. Эти факторы делают комплекс и проживание в нем привлекательным для деловых людей, ведущих бизнес в центре Москвы, — рядом с «Level Павелецкая» расположены несколько бизнес-центров (на Кожевнической, Летниковской и Валовой улицах). В целом комплекс расположен в деловом районе, где работает множество российских и иностранных компаний с более чем 150 тысячами сотрудников — «Роснефть», «Открытие», Ernst & Young, Accenture и многие другие.

Предположим, вы на этапе строительства приобрели в «Level Павелецкая» от девелоперской компании Level Group двухкомнатное помещение с отделкой общей площадью 69,2 квадратных метра, потратив на покупку 12,9 миллиона рублей. После сдачи в эксплуатацию комплекс перейдет в разряд вторичного жилья, а это означает, что к его стоимости могут прибавиться минимум 40 процентов. Если вы тут же решите продать это помещение, то получите около 18 миллионов рублей.

Это минимальный уровень цен на квартиры и апартаменты на вторичном рынке в этом районе. К слову, предложений о продаже помещений на «Павелецкой» с аналогичными параметрами крайне мало. Чтобы сдать его в аренду, вам потребуется обставить помещение: кухня с техникой и мебель при покупке в IKEA могут обойтись примерно в 360 и 250 тысяч рублей соответственно. С учетом стоимости самой квартиры и расходов на обстановку ваши траты в первый год составят 13,5 миллиона рублей. Кроме того, после сдачи комплекса вы станете платить имущественный налог, ставка которого в будущем году составит 0,4 процента, а с 2020-го — 0,5 процента.

Это означает, что в 2019 году вы заплатите имущественный налог в размере 62,9 тысячи рублей и по 78,7 тысячи рублей в год в последующие восемь лет. Имущественный налог исчисляется по кадастровой стоимости квадратного метра, которая для жилых помещений в районе метро «Павелецкая» в среднем составляет 228 тысяч рублей. Кроме того, ежегодно вам необходимо будет уплачивать подоходный налог в размере 13 процентов с суммы, которую вы будете выручать от сдачи помещения в аренду.

С учетом класса жилого комплекса, его положения и окружающей инфраструктуры (детские сады, школы, вузы, государственные и частные поликлиники, фитнес-центры) стоимость сдачи в аренду помещения площадью 69 квадратных метров может составлять около 100 тысяч рублей в месяц, или более 1,04 миллиона рублей в год после уплаты налога. Допустим, каждый год вы будете увеличивать стоимость аренды на 2 процента. Таким образом, за 10 лет ваш доход от долгосрочной сдачи квадратных метров составит около 9,5 миллиона рублей с учетом всех налогов и того, что первый год после покупки площади ваши инвестиции фактически работать не будут (сдача комплекса «Level Павелецкая» запланирована на 2019 год).

Есть другой вариант: посуточная аренда. Сейчас существует несколько сервисов, например, Airbnb, которые позволяют сдавать жилье в аренду по суткам. Стоимость посуточной аренды помещений в районе метро «Павелецкая» сегодня составляет около  5,5 тысячи рублей в сутки. Допустим, вы сможете сдавать помещение в «Level Павелецкая» 70 процентов времени в году. Таким образом, при посуточной аренде ваш годовой доход может составить около 1,2 миллиона рублей с учетом уплаты всех налогов.

Предположим, спустя 10 лет вы решите продать эту площадь. Ее цена с учетом подорожания недвижимости после сдачи в эксплуатацию и уровня среднегодовой инфляции около 2 процентов может составить 20,8 миллиона рублей (после продажи и уплаты подоходного налога вы получите 18,1 миллиона рублей). Тогда суммарный доход в случае сдачи площади в долгосрочную аренду составит 32,5 миллиона рублей, или 27,6 миллиона рублей после уплаты налогов. С учетом подоходного и имущественного налогов в общей сложности на сумму 4,9 миллиона рублей, включая налог с продажи квартиры, ваша прибыль от инвестирования составит почти 14,7 миллиона рублей. В случае посуточной аренды суммарный доход составит 34,5 миллиона рублей, или 29,3 миллиона с учетом уплаты всех налогов. С учетом подоходного налога  с аренды и имущественного налога (в общей сложности 2,5 миллиона рублей) и продажи площади (2,7 миллиона рублей) ваша прибыль от инвестирования составит 16,4 миллиона рублей.

Для сравнения, предположим вы решили не тратить 12,9 миллиона рублей на покупку квартиры, а положить их на счет в банке под 5 процентов годовых (средний показатель по предложениям крупнейших российских банков). Спустя десять лет на вашем счете будет лежать 21 миллион рублей, почти на 6 миллионов рублей меньше дохода, который вы бы получили от сдачи площади в аренду и ее последующей продажи.

Доходность инвестиций оценивают с помощью показателя внутренней нормы доходности (internal rate of return — IRR) — так называют максимальную ставку кредита, при которой инвестор не получит убытка, если вложит в проект кредитные средства. Если ставка по депозиту ниже этого показателя, значит инвестиция (в нашем случае вложение в недвижимость) будет более выгодной. Если площадь в «Level Павелецкая» продать через 10 лет владения, показатель IRR составит 10,2 процента при условии сдачи недвижимости в долгосрочную аренду, а в  случае с посуточной арендой — 11,4 процента. Этот показатель для банковского вклада составит 5 процентов.

Кроме того, в случае с банковским вкладом инвестор несет определенные риски. В последнее время участились случаи отзывов Центральным банком России лицензий у коммерческих банков, после чего те закрываются. Если такое произойдет с банком, в который вы внесли вклад, то вы сможете рассчитывать на получение только 1,4 миллиона рублей. Это максимальная сумма компенсации, определенная Агентством по страхованию вкладов — фонда, страхующего банковских вкладчиков от потери денег. Выплаты остатка суммы по вашему вкладу придется ждать в общей очереди кредиторов банка, причем гарантий, что вам вернут деньги, нет никаких.

В конечном итоге получается, что инвестиции в недвижимость более привлекательны как с точки зрения доходности, так и с точки зрения сопутствующих рисков. При этом выгоднее всего покупать недвижимость в центре города, и «Level Павелецкая» — один из лучших вариантов.

Сергей Кузнецов