Наш второй материал в рамках совместного проекта с банком «Тинькофф» (с первым можно ознакомиться здесь) — про ипотеку. Мы решили, что наилучшим образом рассказать об этом можно на примере фэнтезийного мира из трилогии Дж. Р. Р. Толкиена «Властелин колец». Все помнят просторный и уютный дом старого Бильбо Бэггинса — Бэг-Энд, который достался в наследство молодому хоббиту Фродо. Можно сказать, Фродо повезло. А если бы он был вынужден приобретать жилье самостоятельно? О том, как взять ипотеку в Шире, расскажет наш материал, а в конце вы сможете воспользоваться специальным ипотечным калькулятором для хоббитов.

Мы располагаем крайне скудными сведениями об экономике Средиземья: этому не уделяется внимания ни в «Хоббите», ни во «Властелине колец», ни в «Сильмариллионе», ни в «Истории Средиземья». Так что все расчеты в этом материале спекулятивны и упрощены. Они основаны на общих представлениях о том, как развивались монетарные системы в аграрных обществах средневековой Европы.

Толкиеновский Шир более всего похож на утопическую «веселую старую Англию», страну добродушных йоменов и миловидных пастушек, отменного эля и незыблемых традиций. Конечно, «Веселой старой Англии» никогда не существовало в действительности, ее образ — порождение викторианской ностальгии, реакция на шумную, дымную и беспокойную индустриализацию XIX века. Собственно, как и Средиземье.

Тем не менее, по многим внешним признакам Шир похож на средневековую Англию. Поэтому где понадобится, будем прибегать к этой аналогии. А где понадобится — к другим.


Деньги

Из текстов Толкиена нам известно, что в Шире ходили дукаты и пенни. Первые были, скорее всего, золотыми, вторые — серебряными (оба эти металла упоминаются в качестве монетных).

Пенни. Ближе к концу первой части «Братства кольца» есть обмолвка, что обычная цена пони в Шире — четыре пенни. Стало быть, пенни — не самая мелкая монета, ведь не может же быть, чтобы, например, кружка пива стоила как четверть лошади. Предположим, что пенни в хоббитской денежной системе соответствует средневековым европейским средним монетам — солидам, шиллингам, грошам и тому подобному. Это были, как правило, монеты в унцию (около 28 граммов) серебра — наиболее удобное количество металла для отливки и чеканки. В Англии XIII века простая рабочая лошадка стоила до 20 шиллингов — это около 112 граммов серебра, то есть примерно столько же, сколько четыре пенни в унцию. Так что наша оценка выглядит правдоподобно.

Дукаты. В черновиках Толкиена упоминалось, что великолепная вечеринка по случаю дня рождения, с которой начинается «Властелин колец», обошлась Бильбо в 50 дукатов. На ней присутствовали 144 человека, то есть затраты на каждого гостя составили примерно 0,3 дуката. Этого хватило на прекрасное угощение, на украшения, подарки, фейерверк и тому подобное. На пышных празднествах разорился не один средневековый правитель. Не будет большой натяжкой считать, что угостить и развлечь 144 человека — это немногим дешевле, чем купить каждому по простой лошади. Скажем, по три пенни на человека. Тогда дукат равен десяти пенни.

Один пони = 4 пенни

Пышный праздник на 144 человека = 50 дукатов

Один дукат = 10 пенни

Эта система, конечно, слишком проста и удобна. Реальные средневековые денежные системы были гораздо более запутанными, к тому же соотношение цены золота и серебра постоянно менялось. Но примем это как рабочую модель.


Земля

Экономика в Шире. Судя по всему, монетизация и коммерциализация экономики в Шире была невысока. Хоббитское общество описано, во-первых, как аграрное, основанное на свободном фермерском и кустарном ремесленном труде, а во-вторых, как сохраняющее многие черты родового строя. Как правило, под одной крышей живут несколько поколений одной семьи. Саквилль-Бэггинсы, отдаленная родня Бильбо, надеются унаследовать от него Бэг-Энд; впрочем, Бильбо достаточно составить завещание в пользу Фродо, чтобы эти надежды пошли прахом — то есть родовые отношения не накладывают ограничений на право частной собственности.

Социальный состав в Шире. Нам ничего не известно о сословном расслоении хоббитского общества. Крепостного права в Шире определенно нет. Имущественное расслоение, судя по всему, также незначительно: есть, конечно, хоббиты побогаче и победнее, но нет устойчивых классов крупных землевладельцев и безземельных нищих. Известно, что папаша Гэмджи, отец Сэма, много лет служил у Бэггинсов садовником, хотя он располагает и собственной землей. Короче, хоббитское общество — это общество зажиточных свободных земледельцев, в котором наемный труд имеет второстепенное значение.

Земельный вопрос в Шире. По косвенным признакам можно заключить, что более или менее вся пригодная для возделывания земля в Шире уже поделена и редко меняет владельцев. Единственный раз такое явление упоминается как массовое в конце «Властелина колец»: Лотто Саквилль-Бэггинс скупает, а то и попросту экспроприирует землю своих соотечественников, стремясь то ли к форсированной индустриализации Шира, то ли к превращению его в сырьевой придаток Изенгарда (основной бизнес Лотто — табак).

Еще один важный факт: в Шире фактически нет государственной власти — политическая организация ограничивается простейшим самоуправлением. По всей вероятности, это означает, что не существует ни налогов, ни какого-либо регулирования деловой активности.

Из всего этого следует несколько выводов. Во-первых, главное недвижимое имущество хоббита — не дом, а возделываемая земля; не жилье, а хозяйственный актив. Во-вторых, земельные наделы, как правило, не слишком сильно отличаются друг от друга по размеру: нет ни огромных латифундий, ни жалких клочков, с которых не прокормишься. И в-третьих, земля дорога: в свободной продаже ее мало, на любой участок почти наверняка претендуют какие-нибудь родичи нынешнего владельца.

Урожайность земель в Шире. Средняя урожайность зерновых в Шире, по аналогии со средневековой Англией, должна составлять сам-7 — сам-8 (на одно посеянное зерно собирают 7–8). Тогда на посевное зерно должна уходить 1/7, или приблизительно 14,7 процента урожая — столько нужно посеять, чтобы повторить урожай на следующий год. Товарность сельского хозяйства (долю урожая, предназначенную на продажу) можно оценить в те же 14,7 процента. Остальное уходит на пропитание.

Средний доход хоббита

Годовое пропитание мало-мальски зажиточной семьи в средневековой Англии — 30 фунтов стерлингов

30 фунтов = 3,4 килограмма серебра = 120 хоббитских пенни = 12 хоббитских дукатов

12 хоббитских дукатов = 70,6% урожая (урожай минус посевное и товарное зерно)

Стоимость всего урожая = 17 дукатов

Сколько хоббит может заработать на сдаче земли в аренду? Никакой хоббит не станет продавать свой единственный земельный надел. Скорее всего, он решит избавиться от земли, которую не может сам обрабатывать. Скажем, надел, завещанный ему бездетным дядюшкой. Сдав его в аренду, он сможет получать с него примерно 2,5 дуката в год — стоимость товарной продукции.

2,5 дуката — стоимость аренды земельного надела в год в Шире

Сколько может стоить земельный участок в Шире? Ответ на этот вопрос зависит от экономической модели общества, которое мы описываем. Если мы продолжим опираться на аграрное общество, то выясним, что приобретение земли в собственность там сопряжено с очень большими расходами, которые рядовому хоббиту не под силу даже при помощи кредита. В таких условиях землю лучше арендовать, а не покупать.

Но так как мы собрались на этом примере объяснить устройство ипотеки, совершим мысленный скачок и перенесемся из аграрной средневековой Англии в современную Россию.

Как узнать справедливую цену на недвижимость? Прибегнем к стандартному инструменту — соотношению цены объекта недвижимости к стоимости его годовой аренды (price-to-rent ratio, или P/R ratio).

С помощью этого коэффициента, зная стоимость годовой аренды объекта недвижимости, можно оценить его цену — она считается справедливой, если P/R ratio не превышает определенного значения, например 16,5, если речь идет о современной московской квартире эконом-класса на вторичном рынке.

Если речь идет о Шире и хоббитах, которые живут дольше людей, P/R ratio можно поднять, скажем, до 20. Получаем простейший расчет:

Справедливая цена земельного участка

P/R ratio = 20

R (стоимость годовой аренды объекта недвижимости) = 2,5 дуката

P (цена объекта недвижимости) = 2,5 дуката х 20 = 50 дукатов

Итак, допустим, что за 50 дукатов (мы помним, за эти деньги Бильбо справил свой 111-й день рождения) хоббит, располагающий лишней землей, согласится ее продать. Но это все равно очень большая сумма, и хоббиту-покупателю не обойтись без ипотечного кредита.


Ипотека

Осталось сделать последнее допущение: пусть в Шире, где царят патриархальные нравы и родовые отношения, уже действуют банки, выдающие кредиты под фиксированный процент.

Пусть даже это будет один банк на все Средиземье, например Банк Гондора — наиболее развитого в экономическом отношении города-государства. Посмотрим, что он может предложить.

Условия к заемщику. Жители отдаленного и мирного Шира — идеальные клиенты для банка, выдающего ипотечные кредиты. Нашему хоббиту понадобится подтвердить, что ему уже исполнилось 33 и что у него есть соответствующий доход.

Валюта займа. Помимо хоббитских дукатов и пенни, в Средиземье ходят, например, гондорские кастары. Гондор вечно с кем-то воюет, а значит, его валюта гораздо менее стабильна, чем хоббитская. Нашему ипотечнику выгоднее занимать в кастарах и надеяться, что у Гондора опять начнется свара с Роханом или из Мордора полезет какая-нибудь нечисть. Тогда кастар девальвируется, и наш хоббит отдаст меньше, чем взял.

Впрочем, есть риск и обратного развития сюжета: если кастар вырастет, то валютный долг заемщика увеличится. Так что будем считать, что хоббит берет ипотеку в своих родных дукатах.

Первоначальный взнос. Для получения ипотеки важно также, имеются ли у заемщика средства для первоначального взноса. Такой взнос подтверждает его кредитоспособность и снижает стоимость ипотеки, поэтому хоббиту выгодно приходить в банк не за 50 дукатами, а за меньшей суммой.

Дополнительные обязательства. Будем считать, что у нашего хоббита нет никаких дополнительных долговых обязательств, а также что банк принимает сильные родовые связи в хоббитском обществе за достаточную гарантию благонадежности заемщика.

Учтем также, что хоббиту понадобятся средства на обзаведение: нужно будет вырыть себе нору, купить рабочую скотину и инвентарь. Оценим эти расходы еще в 5 дукатов.

Процентная ставка. Инфляция в Шире явно невелика и едва ли превышает полпроцента в год. Это значит, что максимальная ставка по депозиту в банке составит, скажем, 1 процент, а максимальную ставку по ипотеке примем за 1,5 процента годовых.

1,5% — максимальная ставка по ипотечному кредиту в Шире

Срок кредита. Хоббит считается совершеннолетним в 33 года, ожидаемая продолжительность его жизни — около 120 лет. Срок трудовой жизни примем за 70 лет («пенсионный возраст» — 103 года).

Тогда пусть максимальный срок, на который банк выдаст ипотечный кредит, составляет 50 лет — это соответствует 30-летней ипотеке у людей при среднем сроке трудовой жизни 42 года.

Ежегодный платеж. Теперь у нас есть все необходимое, чтобы рассчитать, во что обойдется хоббиту из Шира ежегодное обслуживание ипотечного кредита на сумму 55 дукатов на срок в 50 лет под 1,5 процента годовых.

Ежегодный платеж по ипотечному кредиту

Сумма кредита — 55 дукатов

Максимальный срок кредита — 50 лет

Ставка по кредиту — 1,5%

Ежегодный платеж — 1,45 дуката

Это вполне приемлемая сумма, ведь хоббит, как мы помним, получает ежегодный доход в размере 2,5 дуката. А если он, прежде чем обращаться в банк за кредитом, накопит деньги на первоначальный взнос (например, откладывая из своего дохода по 1 дукату в год на депозит под 1 процент годовых в течение десяти-пятнадцати лет, то есть накопит 10,5 или 16 дукатов соответственно),то ипотеку он получит на сказочных условиях, в чем вы можете убедиться благодаря нашему ипотечному калькулятору:



Артем Ефимов

Нашли опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter.